10·15 부동산 대책 1년 서울 아파트 매매가격 10.4% 상승과 전세가격 9.96% 상승 현황

10·15 부동산 대책 1년｜서울 집값 10.4% 상승, 전셋값은 얼마나 올랐나?

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2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책이 시행된 지 약 1년이 지났습니다. 당시 정부는 서울 전역과 경기 일부 지역에 대한 규제를 강화하고, 주택담보대출 한도를 주택 가격에 따라 차등 적용하는 방안을 발표했습니다.

그렇다면 1년이 지난 현재 서울 부동산 시장은 어떻게 달라졌을까요?

2026년 10월 13일 보도된 한국부동산원 통계에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 약 10.4% 상승했고 전세가격도 9.96% 올랐습니다. 특히 강남권보다 성북구와 서대문구 등 비강남권의 상승 폭이 크게 나타났습니다.

이번 글에서는 10·15 부동산 대책의 주요 내용과 서울 집값 상승률, 지역별 가격 변화, 전세시장 현황을 객관적인 통계를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 10·15 부동산 대책이란?

10·15 부동산 대책은 2025년 10월 15일 정부가 발표한 주택시장 안정화 대책입니다.

당시 정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정하는 등 주택 거래와 대출 관련 규제를 강화했습니다.

주요 내용은 다음과 같습니다.

구분주요 내용
발표일2025년 10월 15일
규제지역서울 전역 및 경기 12개 지역
주택담보대출주택 가격에 따라 대출 한도 차등 적용
토지거래허가대상 주택 매입 시 허가 및 실거주 요건 적용
실거주 의무해당 허가 대상 주택에 원칙적으로 2년 실거주

주택담보대출 한도는 당시 발표 기준으로 주택 가격 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 차등 적용됐습니다.

다만 실제 대출 가능 금액은 소득, 기존 대출, 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 개별 조건에 따라 달라집니다.

2. 서울 아파트값 1년 동안 얼마나 올랐나?

한국부동산원 통계를 인용한 2026년 10월 13일 보도에 따르면, 10월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 2025년 10월 셋째 주와 비교해 약 10.4% 상승했습니다.

이는 서울 전체 아파트 매매가격지수의 변화를 나타낸 수치입니다. 모든 아파트의 실제 거래가격이 동일하게 10.4% 올랐다는 의미는 아닙니다.

항목1년간 변화
서울 아파트 매매가격약 10.4% 상승
서울 아파트 전세가격9.96% 상승
서울 전세 매물16.9% 감소

자료: 한국부동산원 가격지수 및 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 자료를 인용한 2026년 10월 13일 보도. 가격지수와 매물 수의 비교 기준일은 서로 다릅니다.

매매가격과 전세가격이 함께 상승한 가운데 전세 매물 수는 감소한 것으로 나타났습니다.

다만 이러한 변화가 모두 10·15 대책 때문에 발생했다고 단정할 수는 없습니다. 주택 공급, 금리, 지역별 수요, 세제 및 다른 부동산 정책 등 여러 요인이 동시에 시장에 영향을 미치기 때문입니다.

3. 서울에서 집값이 가장 많이 오른 지역은?

이번 통계에서 주목할 부분은 지역별 상승률 차이입니다.

지난 1년간 강남구와 서초구보다 성북구, 서대문구, 강서구 등 비강남권의 아파트값 상승률이 높게 나타났습니다.

지역아파트 매매가격 상승률
성북구16.52%
서대문구14.40%
강서구14.39%
구로구13.69%
중구13.49%
동대문구13.42%
노원구12.52%
송파구9.11%
서초구3.35%
강남구1.40%

자료: 한국부동산원, 2025년 10월 셋째 주 대비 2026년 10월 첫째 주 아파트 매매가격지수 변화. 언론 보도 인용.

성북구는 약 16.5% 상승해 조사된 서울 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했습니다.

반면 강남구는 1.4%, 서초구는 3.35% 상승해 서울 평균보다 낮았습니다.

이는 해당 기간 서울 부동산 시장에서 지역별 가격 흐름이 상당히 다르게 나타났다는 사실을 보여줍니다.

4. 강남보다 비강남권 집값이 더 오른 이유는?

비강남권의 높은 상승률과 관련해 전문가들은 주택 가격대와 대출 규제의 영향을 주요 요인 중 하나로 설명하고 있습니다.

10·15 대책은 고가 주택일수록 주택담보대출 한도를 낮추는 구조였습니다.

이에 따라 상대적으로 주택 가격이 낮고 대출을 활용한 매입이 가능한 지역에 실수요가 집중됐을 가능성이 제기됩니다.

또한 출퇴근 편의성, 교통 접근성, 대단지 아파트 선호, 지역별 주택 공급 상황 등도 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

다만 이러한 설명은 시장 움직임에 대한 분석이며, 특정 요인 하나가 지역별 상승률 차이를 모두 설명하는 것은 아닙니다.

5. 서울 전셋값도 약 10% 상승

매매가격뿐 아니라 전세가격도 상승했습니다.

한국부동산원 통계에 따르면 2026년 10월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 2025년 10월 셋째 주 대비 9.96% 상승했습니다.

전세가격 상승은 임차인이 새롭게 계약하거나 계약을 갱신할 때 부담해야 하는 보증금 수준과 관련이 있습니다.

다만 전세가격지수 상승률은 시장 전체의 평균적인 가격 변화를 나타내므로 개별 단지의 실제 보증금 인상률과는 차이가 있을 수 있습니다.

특히 주택 규모, 입지, 준공 연도, 계약 유형에 따라 실제 전세가격 변화는 다르게 나타납니다.

6. 전세 매물은 16.9% 감소

부동산 빅데이터 플랫폼 아실 자료를 인용한 10월 13일 보도에 따르면 서울 전세 매물은 다음과 같이 변화했습니다.

기준일서울 전세 매물
2025년 10월 16일24,421건
2026년 10월 12일20,311건
변화4,110건 감소
감소율약 16.9%

전세 매물이 감소하면 임차인이 선택할 수 있는 주택의 수가 줄어들 수 있습니다.

전세 매물 감소의 배경으로는 실거주 요건, 기존 주택의 임대시장 공급 변화, 재건축·재개발 이주 수요 등이 거론됩니다.

다만 온라인에 등록된 매물 수는 중복 매물, 등록·삭제 시점, 플랫폼 집계 방식 등의 영향을 받을 수 있어 실제 임대 가능한 주택의 전체 수와 완전히 일치하지는 않습니다.

7. 월세 비중도 절반을 넘어섰다

전세 매물 감소와 함께 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중도 주목받고 있습니다.

2026년 1월부터 10월 12일까지 집계된 서울 임대차 거래에서 월세 비중은 50.92%로 보도됐습니다.

즉, 해당 기간 집계된 임대차 거래 가운데 월세가 포함된 계약이 절반을 넘었다는 의미입니다.

전세와 월세 중 어느 계약이 유리한지는 보증금 규모, 월 임대료, 대출금리, 거주 예정 기간 등에 따라 달라집니다.

따라서 주택을 구하는 경우 단순히 월세 또는 전세라는 계약 유형만 비교하기보다 실제 총주거비를 계산할 필요가 있습니다.

8. 앞으로 서울 부동산 시장에서 확인할 변수

향후 서울 주택시장의 변화를 살펴볼 때는 다음 항목을 구분해 확인할 필요가 있습니다.

첫째, 지역별 매매가격 흐름입니다.

서울 전체 평균뿐 아니라 강남권과 비강남권의 가격 변화를 따로 확인해야 합니다.

둘째, 전세 매물과 전세가격입니다.

전세 매물이 줄어드는 가운데 가격이 상승하는 흐름이 이어지는지 살펴볼 필요가 있습니다.

셋째, 재건축·재개발 이주 수요입니다.

정비사업으로 인한 이주가 특정 지역에 집중되면 주변 임대차시장에 영향을 미칠 수 있습니다.

넷째, 주택 공급과 입주 물량입니다.

착공과 준공, 실제 입주 가능한 주택 수는 서로 다른 지표입니다. 향후 주거 수급을 판단할 때 각각 구분해 확인하는 것이 중요합니다.

다섯째, 대출 및 세제 관련 제도 변화입니다.

대출 한도와 금리, 세제 등은 주택 매입에 필요한 자금과 거래 여건에 영향을 미칠 수 있습니다.

이러한 변수들은 앞으로의 가격 변화를 살펴볼 때 참고할 수 있는 요소이지만, 특정 방향의 가격 움직임을 보장하지는 않습니다.

9. 서울 집값과 실거래가 확인 방법

부동산 관련 통계는 조사 기준과 집계 방식에 따라 수치가 달라질 수 있습니다.

서울 전체 가격 흐름을 확인하려면 한국부동산원의 주택가격동향조사를 참고할 수 있습니다.

개별 아파트의 실제 거래가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다.

공식 확인 사이트

개별 아파트 가격을 확인할 때는 같은 단지라도 면적, 층수, 거래 시점에 따라 차이가 있으므로 유사한 조건의 거래를 비교하는 것이 좋습니다.

10. 결론

2025년 10·15 부동산 대책 발표 이후 약 1년 동안 서울 아파트 매매가격은 약 10.4%, 전세가격은 9.96% 상승한 것으로 나타났습니다.

특히 성북구와 서대문구 등 비강남권의 매매가격 상승률이 강남구와 서초구보다 높았습니다.

같은 기간 서울 전세 매물은 16.9% 감소했고, 2026년 들어 집계된 임대차 거래에서 월세 비중도 절반을 넘어섰습니다.

이러한 수치는 서울 부동산 시장의 변화를 보여주는 자료이지만, 특정 정책 하나의 효과만으로 해석하기는 어렵습니다.

앞으로의 시장 흐름을 판단하려면 지역별 매매가격과 전세가격, 공급 물량, 대출 제도, 실거래 자료를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 10·15 부동산 대책은 언제 발표됐나요?

2025년 10월 15일 발표됐습니다. 서울 전역과 경기 일부 지역에 대한 규제지역 지정 및 주택담보대출 규제 강화 등이 주요 내용이었습니다.

Q2. 10·15 대책 이후 서울 집값은 얼마나 올랐나요?

한국부동산원 통계를 인용한 2026년 10월 보도에 따르면 약 1년간 서울 아파트 매매가격지수는 10.4%가량 상승했습니다.

Q3. 서울에서 집값 상승률이 가장 높은 지역은 어디인가요?

해당 비교 기간에는 성북구가 16.52%로 가장 높은 상승률을 기록했습니다.

Q4. 서울 전셋값도 상승했나요?

네. 같은 기간 서울 아파트 전세가격지수는 9.96% 상승했습니다.

Q5. 서울 전세 매물은 얼마나 줄었나요?

아실 자료를 인용한 보도에 따르면 2025년 10월 16일 2만 4,421건에서 2026년 10월 12일 2만 311건으로 약 16.9% 감소했습니다.

Q6. 앞으로 서울 집값이 계속 오를까요?

현재 통계만으로 향후 가격 방향을 단정하기는 어렵습니다. 주택 공급, 금리, 지역별 수요, 대출 규제와 경제 상황 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

자료 기준일: 2026년 10월 13일

참고 자료

※ 본 글은 공개된 통계와 보도를 정리한 정보성 콘텐츠이며, 특정 부동산 거래나 투자를 권유하지 않습니다.

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